VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES. 

Conceptos.
Derechos Reales (Art 665 CC): Es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales:
El de Dominio.                                               El de la herencia.
Los de Usufructo.                                          Uso o habitación.
El de prenda e hipoteca.                               Servidumbres Activas.
Derecho Real de dominio (Art 669 CC) : El Dominio (llamado también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno. 
Modos de adquirir el Dominio (Art 673 CC): Las formas de adquirir el dominio son: la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción.
Limitaciones del Dominio (Art 793 CC) : El dominio puede ser limitado de varios modos.
         1. Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición.
         2. Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación a que una persona tenga derecho en las cosas que pertenecen a otras.
         3. Por las servidumbres.

SERVIDUMBRES 

La servidumbre predial o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Las servidumbres pueden ser: ACTIVAS Y PASIVAS.Se llama predio sirviente al que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad.
Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, se llama pasiva. 

Servidumbres CONTINUAS Y DISCONTINUAS.Las servidumbres continuas con las que ejercen o se pueden ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante 

COMPRAR O ARRENDAR ACTIVOS INMOBILIARIOS.

 

 

Desde hace tiempos existe ente las empresas una gran dualidad, entre tomar inmuebles en arriendo o comprar los inmuebles para el funcionamiento de las empresas.

Más allá de una decisión financiera o logistica pensada, nuestra cultura nos ha llevado a pensar en el ser propietarios de los propios activos inmobiliarios donde se tienen las operaciones las empresas es sinónimo de fortaleza económica, estatus y sostenibilidad en el tiempo, sin embargo estas decisiones se deben tomar basados en análisis logísticos financieros y comerciales de largo plazo.

Tomar la decisión bajo criterios financieros:

El análisis financiero asociado a la compra de los activos inmobiliarios se debe realizar teniendo en cuenta aspectos macroeconómicos y microeconómicos asociados a la empresa, análisis de flujo de caja y capacidad de pago sostenidos en el tiempo en el caso de tomar deuda para apalancar su compra, análisis tributarios de cada empresa, en los casos que las empresas cuenten con los recursos líquidos para la compra analizar si estos producirían mayores dividendos siendo invertidos en activos inmobiliarios operativos para la empresa o por el contrario invertirlos en producción propia de la empresa, aumentando la producción, aumentando los inventarios, renovando maquinaria entre otras inversiones propias de cada actividad, los anteriores puntos considerados en un contexto presente y futuro llevar a la empresa a tomar la mejor decisión en cuanto a rentabilidad se refieres, maximizando beneficios y generando valor para la empresa y por ende para los accionistas.

Desde hace algún tiempo el arrendamiento viene tomando mayor fuerza a nivel empresarial, las empresas se dedican a atender su negocio, realizando inversiones en pro de su actividad principal, dejando el negocio inmobiliario y los riesgos asociados a este a inversionistas terceros o los fondos inmobiliarios[1],  en la actualidad es muy común ver los supermercados de grande superficie, hoteles, hospitales, entre otros en inmuebles arrendados.

Desde el punto de vista logístico

Desde el punto de vista logístico no es menos compleja la decisión, es necesario tener claro cómo ha sido la evolución de la empresa hasta el presente y como proyectarla en un futuro, esto nos dará una ruta de crecimiento y por ende las necesidades de espacio que se tienen, en este punto es muy importante no comprar espacios ajustados al presente de la empresa y no proyectar un crecimiento utópico y difícil de cumplir, en este último se afectaría la economía de la empresa.

Es importante tener claras las ubicaciones seleccionadas para el funcionamiento de las empresas, una premisa fundamental es que las ciudades son dinámicas y por lo tanto los usos urbanos cambiantes con el tiempo, casos como el ocurrido en el barrio Naranjal o Barrio Colombia (Medellin), los cuales cambiaron de vocación han llevado a muchas empresas a migrar a otros sectores, este fenómeno analizado desde el punto de vista de valoración del suelo ha sido muy bueno para los propietarios pero visto desde de la logistica empresarial ha llevado a empresas a cambiar sus modelos de operación.

Con lo anterior lo que se pretende es hacer un llamado, a tener en cuenta que las empresas son dinámicas en su crecimiento y las ciudades en sus transformaciones, por lo tanto las empresas necesitan la suficiente flexibilidad a la hora de migrar hacia inmuebles más pequeños, más grandes u otras zonas con actividades.

En cuanto al arrendamiento, las empresas tienen la facilidad de dar por terminado los contratos en caso de ser necesario, sea debido a restructuraciones para crecer o disminuir la empresa o por el contrario migrar a zonas en las cuales se tengan actividades similares o usos del suelo permitidos.

Ahora bien, la no tenencia del activo no quiere decir que las empresas puedan ver afectadas sus operaciones en un futuro por la inestabilidad de los arrendamientos, los contratos de arrendamiento comercial se encuentran protegidos por la ley colombiana en su código de comercio, y siempre y cuando el arrendatario cumpla con las obligaciones mínimas como el pago de los canones de arriendo o que el inmueble no amenace ruina.

De igual forma el modelo de arrendamiento no solo está diseñado para las pequeñas y medianas empresas, también funciona perfectamente para grandes empresa, casos concretos los vemos en el nuevo edifico de Isagen, el cual fue construido bajo requerimientos específicos de la empresa y alquilado por un fondo inmobiliario con un contrato a largo tiempo.

Casos como supermercados EURO, almacenes ÉXITO, ISAGEN, empresas con grandes superficies, o el caso de McDonald’s, Burger King, como empresas comerciales que utilizan el modelo de arrendamiento para el funcionamiento de sus empresas y negocios.

Juan David Botero A

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[1] Los Fondos Inmobiliarios (REITS por sus siglas en ingles), fueron creados en los años 60 en los Estados Unidos, el objetivo que unos inversionistas compraran o desarrollaren proyectos a la medida para ser entregados en arrendamiento, es tanto el desarrollo de estos vehículos de inversión que es muy común verlos en cualquier tipo de inversión inmobiliaria, incluida la vivienda para renta.

FONDOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA.

En Colombia los fondos inmobiliarios han sido una herramienta poco utilizada, explorada y aplicada por el sector financiero, la literatura registra pocos o ningún caso de éxito en la creación de estos modelos de inversión, lo mas cercano a la inversión inmobiliaria ha sido la titularización inmobiliaria[1], la cual presenta marcadas diferencias como la concentración en un solo arrendatario, un solo activo, una vigencia definida y carencia de una administración inmobiliaria adecuada. En Colombia se han dado pasos importantes que incentivan la creación de estos vehículos financieros por parte de las entidades reguladoras ya que son productos con una buena rentabilidad y de un riesgo moderado para los inversionistas y ligado a esto se encuentra el dinamismo que estos fondos podrían darle al sector inmobiliario en nuestro país.

El primer paso que se dio en Colombia y con el cual se pretendía fomentar la inversión se expresó en el artículo 41 de la ley 820 del 2003[2], con la cual el Gobierno Nacional tenía el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social, el artículo recita de la siguiente forma:

Articulo 41. Fomento a la Inversión: con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez años siguientes a su constitución.

Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación del gobierno nacional, y las rentas pagadas por estos fondos de inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante diez años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la reciba.  

Es claro que el anterior artículo no fue lo suficientemente claro y por el contrario dejaba bastantes vacios en la norma, pero fue el primer paso para la creación de los fondos inmobiliarios, aunque no propiamente con este nombre.

En agosto del 2004, el gobierno nacional expidió el decreto 1877 de 2004, “por el cual reglamenta parcialmente el articulo 41de la ley 820 de 2003 y se adopta el marco regulatorio de los fondos de inversión inmobiliaria”.

Con este Decreto el Gobierno Nacional dio el paso más importante y el cual le permitiría en adelante la creación de estos vehículos financieros, los artículos claves tratados en el decreto 1877 fueron:

La definición de los fondos inmobiliarios y los tipos de fondos que se pueden constituir en nuestro país, de igual forma algunas definiciones claves como la de inversionistas, las definiciones de vivienda de interés social y los topes dentro del cual se encuentra la vivienda de interés social.

Por otra parte en otro de sus artículos este Decreto define los activos en los que estos fondos pueden invertir y los montos mínimos que pueden utilizar en la compra de activos.

Posterior a la expedición de este Decreto se inició el estudio de pre factibilidad del fondo inmobiliario PEI, el cual entro en funcionamiento en el 2008. A finales del 2008 y comienzos del 2009 se creó Colombia Inmobiliaria.

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[1] La titularización inmobiliaria aunque muy antiguo y regulado en nuestro país, también ha sido muy poco utilizado como medio de apalancamiento.

[2] La Ley 820 del 2003 es la ley de arrendamiento de vivienda urbana, no obstante en su artículo 41 llamado: fomento a la inversión se da el primer paso al fomento de la inversión para entregar en arrendamiento.

RIESGOS DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS

  Los fondos inmobiliarios podrían verse sujeto a los siguientes riesgos.

·        Desvalorización de los inmuebles.

· Riesgos jurídicos que pueden derivarse se los acuerdos contractuales con los arrendatarios.

· Incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios.

· Los riesgos sujetos a tener activos improductivos.

· Los riesgos de mercado sobre inversiones diferentes a inmuebles.

RENTABILIDAD DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS

 

La rentabilidad de los fondos inmobiliarios está dada básicamente por varias variables:

·         La valorización de los activos fijos que constituyen el fondo inmobiliario. En este sentido los fondos inmobiliarios deben contar con una gran experiencia inmobiliaria, ya que la valorización de los activos dependen de la calidad de los inmuebles. 

·         La valorización de las otras inversiones admisibles del fondo: Es necesario reinvertir la liquidez del fondo o el exceso de caja. En determinados momentos, es necesario diseñar portafolios de inversión para el exceso de caja, ya que los inmuebles no pueden considerarse activos líquidos y adicionalmente no se puede garantizar el momento en que se van a entregar en arrendamiento.

·        Los ingresos por concepto de pago de cánones de arrendamientos de los activos inmobiliarios: en este sentido es necesario que los fondos de inversión cuenten con lo que usualmente se denomina una matriz de riesgo para los arrendadores, es necesario garantizarle al fondo el pago cumplido de las obligaciones.

·         Las indemnizaciones recibidas por concepto de seguros.

·         Las sumas que los arrendatarios eventualmente deben de pagar por terminación anticipada de contratos de arrendamientos de los activos inmobiliarios.

·        Las sumas producto de sanciones que eventualmente deban pagar los arrendatarios al fondo productos de algún incumplimiento a los contratos de arrendamientos.

 

 

APROXIMACIÓN METODOLÓGICA A LA CALIFICACIÓN DE LOS REITS

Una vez entraron los REITs en el mercado, era necesario contar con un concepto independiente y especializado respecto al nivel de exposición asociado a este vehículo de inversión. Sin embargo, las agencias calificadoras de riesgo se encontraron con la no aplicabilidad de las metodologías tradicionales diseñadas para la evaluación de riesgos crediticios, de mercado y operacionales, lo cual requirió la creación de un nuevo modelo de calificación que permitiera analizar de manera específica las particularidades y características de las fiducias inmobiliarias. De esta manera, las principales firmas calificadoras del mundo incluyeron una metodología destinada a portafolios cuyos activos no fueran de contenido crediticio, como es el caso de los REITs (BRC Investor Service, 2006).  

Si bien este análisis abarca otro tipo de inversiones (como los fondos de acciones), existen agencias que han desarrollado una metodología específica para fiducia inmobiliaria en mercados ampliamente desarrollados en este producto.

De acuerdo con la firma Standard & Poor’s, una calificación de Calidad de Gestión “es una opinión actual de las habilidades de la gestión con respecto a las inversiones de un fondo, combinada con el nivel de retornos ajustados por riesgo, con relación a fondos de su mismo sector”. Se identifica como un factor común en las metodologías de calificación de varias compañías, la diferenciación entre un aspecto netamente administrativo y operacional  (management) y un aspecto financiero que busca evaluar la coherencia entre los niveles de riesgo asumidos y los retornos obtenidos, así como su volatilidad.

La metodología de Moody’s supone también un aspecto cualitativo y uno cuantitativo. Sin embargo, el análisis financiero se enfoca particularmente en la calidad crediticia (probabilidad de repago de las deudas adquiridas) de la fiducia como ente independiente (Special purpose Vehicle - SPV) o de la compañía originadora, para lo cual utiliza indicadores liquidez, capital y rentabilidad y sostenibilidad de los flujos de caja. Respecto al análisis operacional pondera especialmente la calidad de los activos, el posicionamiento de mercado y la historia de los resultados (track record) del administrador y originador (BRC Investor Service, 2006).

La agencia calificadora japonesa R&I (Rating and Investments) que tiene una metodología específica para los REITs define dentro de los aspectos operativos claves, la calidad y estabilidad de las propiedades que componen el portafolio (ubicación, especificaciones técnicas e indicadores de ocupación), la diversificación de los activos por zonas y usos, la capacidad de los administradores para aumentar el tamaño del fondo a través de nuevas adquisiciones y a través de la valorización de los bienes actuales. Así mismo, pondera de manera sustancial la posibilidad del administrador y de la estructura del fondo para evitar cualquier clase de conflicto de interés entre las partes, como inversionistas y administradores. Respecto al aspecto financiero, la calificación pretende analizar la relación y coherencia entre las rentabilidades generadas y los riesgos asumidos, así mismo, se realizan pruebas de estrés con variables asociadas como disminución en los niveles de ocupación y desvalorización de las propiedades (BRC Investor Service, 2006).

En América Latina, las agencias calificadoras internacionales han otorgado calificaciones a fondos inmobiliarios en un rango de la escala que va desde BBB hasta AA-. Recientemente (31 de mayo de 2006), la firma Standard & Poor’s asignó al fondo común cerrado de inversión inmobiliaria y mobiliaria “Circulo FCCIMM” la calificación de ‘raBBBc’, lo cual cobra importancia si se tiene en cuenta que esta fue la primera calificación de este tipo otorgada por la firma en Argentina (BRC Investor Service, 2006).

 
BRC Investor Service (2006) Portafolios de inversión inmobiliaria: Una nueva  opción para el mercado Colombiano. Notas del mercado de capitales, (3) 1-3

CARACTERISTICAS DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS

Los fondos inmobiliarios presentan las siguientes características:

Las inversiones en REITs generalmente presentan ofertas con poco riesgo y atractiva rentabilidad, debido a que la inversión se hace sobre bienes reales y siempre se busca la mejor forma de valorización de los inmuebles*.

Son productos diseñados para realizar inversiones a largo plazo, la rentabilidad de estos está sujeta a los cánones que se perciben producto de los arrendamientos recibidos por el alquiler de los inmuebles objetos del fondo y por otra parte las valorizaciones que las propiedades tengan durante el tiempo de constitución del fondo inmobiliario.

En Colombia y con el ánimo de incentivar este vehículo financiero para apoyar la construcción de vivienda de interés social, el Gobierno ha aplicado beneficios tributarios estando exentos (Aplicados en la declaraciones en la renta) los ingresos provenientes de fondos inmobiliarios dedicados a la vivienda de interés social.

Lo anterior está establecido en los artículos 24 y 25 del decreto 1877 del 2004.

VENTAJAS DE LOS REITs

En un mercado poco profundo como el colombiano, concentrado en un solo activo y con plazos de maduración limitados para portafolios de largo plazo como los de los fondos de pensiones y las compañías aseguradoras, entre otros, los REITs plantean una alternativa con varias ventajas identificadas para los inversionistas:

• Dada la naturaleza de los activos que componen el portafolio de inversiones (bienes raíces) los REITs muestran una menor volatilidad en sus retornos que las inversiones en papeles de renta fija y acciones.
• La diversificación de activos y de arrendatarios mitiga de manera importante el riesgo de crédito.
• El portafolio de activos cuenta con un administrador experto para aspectos estratégicos y operativos.
• Si bien los activos fijos presentan una baja liquidez, la emisión de títulos derivados del patrimonio autónomo permite atomizar y movilizar los recursos a través de las Bolsas de Valores.
• Los retornos de los REITs han presentado una baja correlación con otros activos financieros como instrumentos de renta fija o acciones, dada la naturaleza de los activos que componen el fondo.

 

Así mismo, las fiducias inmobiliarias ofrecen beneficios para las empresas que deciden vender sus activos fijos, como la liberación de recursos para su crecimiento, y la cesión de las propiedades a un administrador experto lo que les permite dedicarse plenamente a su “core business”.

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* Se puede garantizar una buena rentabilidad siempre los fondos sean bien administrados y los excesos de caja reinvertidos de forma adecuada.