Desde hace tiempos existe ente
las empresas una gran dualidad, entre tomar inmuebles en arriendo o comprar los
inmuebles para el funcionamiento de las empresas.
Más allá de una decisión
financiera o logistica pensada, nuestra cultura nos ha llevado a pensar en el
ser propietarios de los propios activos inmobiliarios donde se tienen las
operaciones las empresas es sinónimo de fortaleza económica, estatus y
sostenibilidad en el tiempo, sin embargo estas decisiones se deben tomar
basados en análisis logísticos financieros y comerciales de largo plazo.
Tomar la decisión bajo criterios
financieros:
El análisis financiero asociado a
la compra de los activos inmobiliarios se debe realizar teniendo en cuenta aspectos
macroeconómicos y microeconómicos asociados a la empresa, análisis de flujo de
caja y capacidad de pago sostenidos en el tiempo en el caso de tomar deuda para
apalancar su compra, análisis tributarios de cada empresa, en los casos que las
empresas cuenten con los recursos líquidos para la compra analizar si estos
producirían mayores dividendos siendo invertidos en activos inmobiliarios
operativos para la empresa o por el contrario invertirlos en producción propia
de la empresa, aumentando la producción, aumentando los inventarios, renovando
maquinaria entre otras inversiones propias de cada actividad, los anteriores
puntos considerados en un contexto presente y futuro llevar a la empresa a
tomar la mejor decisión en cuanto a rentabilidad se refieres, maximizando
beneficios y generando valor para la empresa y por ende para los accionistas.
Desde hace algún tiempo el
arrendamiento viene tomando mayor fuerza a nivel empresarial, las empresas se
dedican a atender su negocio, realizando inversiones en pro de su actividad
principal, dejando el negocio inmobiliario y los riesgos asociados a este a
inversionistas terceros o los fondos inmobiliarios[1],
en la actualidad es muy común ver los
supermercados de grande superficie, hoteles, hospitales, entre otros en
inmuebles arrendados.
Desde el punto de vista logístico
Desde el punto de vista logístico
no es menos compleja la decisión, es necesario tener claro cómo ha sido la
evolución de la empresa hasta el presente y como proyectarla en un futuro, esto
nos dará una ruta de crecimiento y por ende las necesidades de espacio que se
tienen, en este punto es muy importante no comprar espacios ajustados al
presente de la empresa y no proyectar un crecimiento utópico y difícil de
cumplir, en este último se afectaría la economía de la empresa.
Es importante tener claras las
ubicaciones seleccionadas para el funcionamiento de las empresas, una premisa
fundamental es que las ciudades son dinámicas y por lo tanto los usos urbanos
cambiantes con el tiempo, casos como el ocurrido en el barrio Naranjal o Barrio
Colombia (Medellin), los cuales cambiaron de vocación han llevado a muchas
empresas a migrar a otros sectores, este fenómeno analizado desde el punto de
vista de valoración del suelo ha sido muy bueno para los propietarios pero
visto desde de la logistica empresarial ha llevado a empresas a cambiar sus
modelos de operación.
Con lo anterior lo que se pretende
es hacer un llamado, a tener en cuenta que las empresas son dinámicas en su
crecimiento y las ciudades en sus transformaciones, por lo tanto las empresas
necesitan la suficiente flexibilidad a la hora de migrar hacia inmuebles más
pequeños, más grandes u otras zonas con actividades.
En cuanto al arrendamiento, las
empresas tienen la facilidad de dar por terminado los contratos en caso de ser
necesario, sea debido a restructuraciones para crecer o disminuir la empresa o
por el contrario migrar a zonas en las cuales se tengan actividades similares o
usos del suelo permitidos.
Ahora bien, la no tenencia del
activo no quiere decir que las empresas puedan ver afectadas sus operaciones en
un futuro por la inestabilidad de los arrendamientos, los contratos de arrendamiento
comercial se encuentran protegidos por la ley colombiana en su código de
comercio, y siempre y cuando el arrendatario cumpla con las obligaciones mínimas
como el pago de los canones de arriendo o que el inmueble no amenace ruina.
De igual forma el modelo de
arrendamiento no solo está diseñado para las pequeñas y medianas empresas, también
funciona perfectamente para grandes empresa, casos concretos los vemos en el
nuevo edifico de Isagen, el cual fue construido bajo requerimientos específicos
de la empresa y alquilado por un fondo inmobiliario con un contrato a largo
tiempo.
Casos como supermercados EURO, almacenes
ÉXITO, ISAGEN, empresas con grandes superficies, o el caso de McDonald’s, Burger
King, como empresas comerciales que utilizan el modelo de arrendamiento para el
funcionamiento de sus empresas y negocios.
[1]
Los Fondos Inmobiliarios (REITS por sus siglas en ingles), fueron creados en
los años 60 en los Estados Unidos, el objetivo que unos inversionistas
compraran o desarrollaren proyectos a la medida para ser entregados en
arrendamiento, es tanto el desarrollo de estos vehículos de inversión que es
muy común verlos en cualquier tipo de inversión inmobiliaria, incluida la
vivienda para renta.
