Una vez entraron los REITs en el mercado, era
necesario contar con un concepto independiente y especializado respecto al
nivel de exposición asociado a este vehículo de inversión. Sin embargo, las
agencias calificadoras de riesgo se encontraron con la no aplicabilidad de las
metodologías tradicionales diseñadas para la evaluación de riesgos crediticios,
de mercado y operacionales, lo cual requirió la creación de un nuevo modelo de
calificación que permitiera analizar de manera específica las particularidades
y características de las fiducias inmobiliarias. De esta manera, las
principales firmas calificadoras del mundo incluyeron una metodología destinada
a portafolios cuyos activos no fueran de contenido crediticio, como es el caso
de los REITs (BRC Investor Service, 2006).
Si bien este análisis abarca otro tipo de
inversiones (como los fondos de acciones), existen agencias que han
desarrollado una metodología específica para fiducia inmobiliaria en mercados
ampliamente desarrollados en este producto.
De acuerdo con la firma Standard &
Poor’s, una calificación de Calidad de Gestión “es una opinión actual de las
habilidades de la gestión con respecto a las inversiones de un fondo, combinada
con el nivel de retornos ajustados por riesgo, con relación a fondos de su
mismo sector”. Se identifica como un factor común en las metodologías de
calificación de varias compañías, la diferenciación entre un aspecto netamente
administrativo y operacional
(management) y un aspecto financiero que busca evaluar la coherencia
entre los niveles de riesgo asumidos y los retornos obtenidos, así como su
volatilidad.
La metodología de Moody’s supone también un
aspecto cualitativo y uno cuantitativo. Sin embargo, el análisis financiero se
enfoca particularmente en la calidad crediticia (probabilidad de repago de las
deudas adquiridas) de la fiducia como ente independiente (Special purpose
Vehicle - SPV) o de la compañía originadora, para lo cual utiliza indicadores
liquidez, capital y rentabilidad y sostenibilidad de los flujos de caja.
Respecto al análisis operacional pondera especialmente la calidad de los
activos, el posicionamiento de mercado y la historia de los resultados (track
record) del administrador y originador (BRC Investor
Service, 2006).
La agencia calificadora japonesa R&I
(Rating and Investments) que tiene una metodología específica para los REITs
define dentro de los aspectos operativos claves, la calidad y estabilidad de
las propiedades que componen el portafolio (ubicación, especificaciones técnicas
e indicadores de ocupación), la diversificación de los activos por zonas y
usos, la capacidad de los administradores para aumentar el tamaño del fondo a
través de nuevas adquisiciones y a través de la valorización de los bienes
actuales. Así mismo, pondera de manera sustancial la posibilidad del
administrador y de la estructura del fondo para evitar cualquier clase de
conflicto de interés entre las partes, como inversionistas y administradores.
Respecto al aspecto financiero, la calificación pretende analizar la relación y
coherencia entre las rentabilidades generadas y los riesgos asumidos, así
mismo, se realizan pruebas de estrés con variables asociadas como disminución
en los niveles de ocupación y desvalorización de las propiedades (BRC
Investor Service, 2006).
En América Latina, las agencias calificadoras
internacionales han otorgado calificaciones a fondos inmobiliarios en un rango
de la escala que va desde BBB hasta AA-. Recientemente (31 de mayo de 2006), la
firma Standard & Poor’s asignó al fondo común cerrado de inversión
inmobiliaria y mobiliaria “Circulo FCCIMM” la calificación de ‘raBBBc’, lo cual
cobra importancia si se tiene en cuenta que esta fue la primera calificación de
este tipo otorgada por la firma en Argentina (BRC Investor
Service, 2006).
BRC Investor Service (2006) Portafolios de inversión inmobiliaria: Una nueva opción para el mercado Colombiano. Notas del mercado de capitales, (3) 1-3
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