Los fondos inmobiliarios o REITs* son instituciones de inversión colectiva de carácter no financiero** cuya principal característica es que invierten su patrimonio en la adquisición de bienes inmuebles, viviendas, locales comerciales y cualquier tipo de predios para su explotación mediante arrendamientos. Las rentas que se perciben por el alquiler de los inmuebles son los rendimientos que se reparten proporcionalmente entre los participantes.
Estos productos se caracterizan por ser muy poco líquidos sin embargo se debe garantizar el desembolso de participaciones como mínimo una vez cada año.
Flujo de los Fondos Inmobiliarios
Fuente: Bolsa de Valores de Colombia
La figura anterior muestra el flujo que existe entre el fondo, los inversionistas y los arrendatarios. El fondo compra inmuebles con dineros producto de los inversionistas, estos inmuebles a su vez son arrendados por el fondo a terceros los cuales pagan un canon de arrendamiento que a su vez se ve reflejado en beneficios económicos generando así un círculo de inversión.
Por otra parte la propiedad de los inmuebles queda en cabeza del fondo y a su vez los inversionistas son propietarios del fondo según las participaciones que este adquiera de los mismos, lo que le representa mayor liquidez al poder transar las participaciones del fondo en el mercado secundario de valores y no tener que vender completamente una propiedad.
El ingreso de los inversionistas a los fondos inmobiliarios puede darse teniendo en cuenta la clasificación en la que se pudieren encontrarse los fondos, según el ministerio de ambiente, vivienda y desarrollo territorial en el decreto 1877, el cual regula los fondos de inversión inmobiliaria, planteando los fondos inmobiliarios en dos y estos pueden ser cerrados o abiertos y estos dependen de la permanencia mínima en el fondo.
Los fondos inmobiliarios cerrados son aquellos en los que el contrato de vinculación al fondo sólo permite a los inversionistas retirar sus aportes al final del plazo previsto de duración del correspondiente fondo*.
Los fondos inmobiliarios abiertos con pactos de permanencia son aquellos en los cuales procede el retiro de aportes o la redención de derechos antes de la terminación del plazo previsto para la duración del fondo, sin perjuicio del cobro de las penalizaciones previstas en el contrato de vinculación al fondo**
La historia de los fondos inmobiliarios o REIT a nivel mundial data de los años 60, donde por una iniciativa del Congreso de los Estados Unidos y con el objetivo de permitir que pequeños inversionistas inmobiliarios ingresaran a las inversiones inmobiliarias a gran escala, se reglamento por primera vez la figura que hoy en día se conoce a nivel mundial con el nombre de REIT o fondos inmobiliarios.
Los REIT empezaron a incrementar su volumen de negocios en los años ochenta, cuando otras ventajas impositivas que existían en EEUU para inversiones inmobiliarias fueron eliminadas. En los años noventa los fondos de pensiones fueron autorizados a invertir en fondos inmobiliarios lo que le dio gran impulso a estos fondos.
En la actualidad en Estados Unidos hay cerca de 200 fondos inmobiliarios creados y funcionando, en Francia cerca de 152, Alemania 39, Bélgica con 25 y España con 7, lo anterior solamente para citar algunas cifras en Estados Unidos y países Europeos, en Latinoamérica Brasil es el país con mayor numero de fondos, a marzo del 2006 contaba con mas de sesenta fondos inmobiliarios y chile con 9. Lo anterior muestra que este tipo de producto no es nuevo para los mercados internacionales, en el caso Colombiano tan solo se cuenta con dos fondos inmobiliarios constituidos y la antigüedad de estos no es muy relevante para hablar de casos de éxito, el primero en entrar en funcionamiento fue el fondo Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias el cual entró al mercado en el 2008.
Juan David Botero A
* REITs, denominación de los fondos inmobiliarios por sus Siglas en Ingles. Real Estate Investment Trust
** Los Fondos inmobiliarios son considerados entidades de carácter NO FINANCIERO ya que no están dedicadas a captar dineros del público en general.
* REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto 1877 de 2004, por medio del cual se da la reglamentación a los fondos de inversión inmobiliaria.
** Decreto 1877 de 2004, por medio del cual se da la reglamentación a los fondos de inversión inmobiliaria.
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