A&B INMOBILIARIA

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¿Indicios de Burbujas?

Buscando acerca del tema de las burbujas inmobiliarias me encontré en Portafolio el artículo del Dr. Cano acerca de las burbujas inmobiliaria. "¿Indicios de Burbujas?"

En este el Dr. Cano plantea su tranquilidad acerca de la estabilidad en la que se encuentra el país y descarta una crisis inmobiliaria, sin embargo es claro que no vislumbra todos los escenarios necesarios para que se de una burbuja inmobiliaria.

1. El Dr. Cano plantea que los altos precios de la vivienda se han dado en gran parte por la falta de lotes para construir.

Esta apreciación puede ser cierta en determinados puntos, sin embargo es de aclarar que los precios están dados por una simple regla de la economía y es la oferta y la demanda y esto es lo que ha llevado a los altos precios que hoy de dan en las principales ciudades del país y esto explica porque el mercado de segunda ha alcanzado precios tan altos.

Lo anterior nos lleva a pensar que pasaría donde la oferta de inmuebles cayera hasta tal punto que los precios tuvieran que descender, precios más baratos de inmuebles que los disponibles en el mercado?

2. Otro sintoma que plantea el Dr. Cano de buenos indicios está que los bancos no se encuentran en riego por cantidades alarmantes puestos en creditos hipotecarios.

Los anteriores son puntos de vista demasiado válidos, sin embargo es importante analizar otros puntos de vista de las crisis por las denominadas burbujas inmobiliarias.

Otro punto a nalizar de la presencia latente de una posible burbuja inmobiliaria es la valorizacion de los inmuerbles, estos se han valorizado anualmente por encima del IPC, que quiere decir que las propiedades se hayan valorizado por encima del IPC? Simple esta disminuyendo la capacidad de compra de las familias ya que los sueldos en Colombia sólo incrementa al IPC. Este ultimo es un sintoma de burbuja.

A continuacion comparto el Articulo del Dr. Cano

No debemos olvidar una de las más valiosas lecciones de las crisis: la clave de una buena política monetaria yace en su carácter genuinamente contracíclico y anticipatorio. 



Las burbujas –esto es, incrementos súbitos e inesperados de los precios de los principales activos constitutivos de la riqueza de los hogares, en especial la vivienda, y eventualmente títulos y valores–, suelen ser como los aludes. Surgen de repente, de manera sorpresiva, típicamente acompañadas de ‘manías’, euforias u orgías de entusiasmo.

Bajo semejantes circunstancias no es extraño que la gente termine sobreendeudada, y los prestamistas asumiendo riesgos excesivos. Hasta que las rentas derivadas de las nuevas viviendas o acciones adquiridas dejen de ser suficientes para atender las deudas.

Ahí es donde se generan los pánicos, materializados en la reacción extrema de los acreedores en materia de cobranzas, y de los deudores en el desprendimiento masivo de sus activos, precipitando así caídas de sus precios por debajo del valor de sus hipotecas o del de sus instrumentos colaterales.

En mi opinión, hoy en Colombia no existen síntomas que comprueben el fenómeno.

Pero ciertos indicios aconsejan estar alerta.

Algunas ‘alertas tempranas’ podrían estar activándose.

Por ejemplo, ha aumentado el tiempo transcurrido para poder arrendar inmuebles residenciales.

En el segundo trimestre el índice de precios de la vivienda usada alcanzó el nivel máximo desde 1997, año a partir del cual comenzó a calcularse. Los precios reales para los estratos altos y medios se han acelerado y ya alcanzan guarismos superiores a los de los noventa.

Y, lo más inquietante, el precio real de la tierra urbana se ha disparado.

En contraste con el derrumbe del valor de los activos inmobiliarios en los países industrializados, los precios de la vivienda acusan un inusitado ritmo de aumento durante los últimos semestres, no únicamente en Colombia, sino también en el resto del mundo emergente.

No hay que olvidar que tras la crisis, hasta ahora los líderes del crecimiento han sido los mercados emergentes.

Sin embargo, el ‘baldao’ de agua fría nos podría llegar del estancamiento de las economías más opulentas del planeta.

Algunas de sus repercusiones ya están en la mesa: el índice de confianza de los consumidores ha caído consecutivamente durante los últimos cuatro meses, al igual que su disposición para comprar vivienda.

No obstante, a juzgar por algunos indicadores clave, el país goza de un buen estado de salud financiera.

El endeudamiento total de los hogares –o sea el proveniente de créditos de consumo más el hipotecario– aún no alcanza sus máximos promedios históricos.

Y a pesar del crecimiento de la cartera bruta total (23% en el último año), la porción de la cartera riesgosa se mantiene en niveles razonables, al igual que la vencida.

Vale preguntarse hasta cuándo será así. No debemos olvidar una de las más valiosas lecciones de las crisis: la clave de una buena política monetaria yace en su carácter genuinamente contracíclico y anticipatorio. Sólo reaccionar, o actuar tardíamente, no sirve de nada.

La anticipación en el proceso de reducción de la condición expansiva de la política monetaria a partir de febrero de este año, al haberse elevado en seis movimientos de 25 puntos básicos cada uno la tasa de interés de intervención del Banco de la República, del 3% al 4,5%, resultó oportuna. Ello, con el propósito de no haber tenido que hacerlo luego de modo extemporáneo y excesivo, lo cual habría podido poner en aprietos el ritmo de crecimiento de la economía, cuyo actual dinamismo debería conservarse en el mediano y el largo plazo, de suerte que se contribuya a sostener una tasa de desempleo de no más de un dígito y a una reducción gradual, pero continua de la informalidad y el subempleo.

Así las cosas, antes de caer en la sobreutilización de la tasa de interés cuando el resto de las economías emergentes comienza a enfriarse; cuando el viejo continente atraviesa su peor momento desde la segunda guerra mundial y España e Italia enfrentan el mayor costo de la deuda desde la creación del euro, al tiempo que se halla en entredicho la vigencia de esa moneda y la supervivencia de la Unión Europea; y cuando EE. UU. no logra despegar, a pesar de mantener su tasa de interés de referencia cerca de cero (la que probablemente no moverá antes de 2014), lo apropiado es contemplar el ajuste de algunas de las herramientas de la regulación macro-prudencial que complementen la acción del Banco, las cuales en su mayoría dependen del Gobierno.

Comenzando por la supresión de los subsidios a las tasas de interés de créditos de vivienda distintos a los programas de interés social y prioritario, y la elevación de las provisiones ordinarias y contracíclicas sobre los créditos de vivienda y de consumo.

Adicionalmente, cabe revisar las restricciones de los préstamos con respecto al valor de los activos y al monto de los ingresos de los deudores; los requerimientos mínimos y contra-cíclicos de capital y liquidez del sistema financiero; los límites a su apalancamiento y a las cuentas de margen; los criterios sobre el manejo de riesgos y diversificación de sus portafolios de inversión; y las normas para prevenir descalces cambiarios y de maduración entre los créditos y las fuentes de ingreso para atenderlos y entre los plazos de los mismos y los de los depósitos captados para fondearlos.

Se trata de prevenir excesos crediticios de suerte que sea posible contrarrestar la formación y explosión de burbujas especulativas de activos inmobiliarios y de títulos y valores.

Y, a la postre, por encima de cualquier otra consideración, de proteger a los consumidores de servicios financieros, función esencial del Estado en materia monetaria y regulatoria.

Carlos Gustavo Cano

Codirector del Banco de la República


Fuente: http://www.portafolio.co/opinion/indicios-burbujas

 

A&B Inmobiliaria

QUIENES SOMOS

A&B Inmobiliaria es una empresa dedicada a prestar servicios integrales de arrendamientos, corretaje inmobiliario, avalúos y gerencia de proyectos, enfocados a un público exigente y con altos estándares de calidad, conscientes de que el servicio, el cumplimiento, la disposición y la ética son los principales estándares de competitividad.

VISION

A&B inmobiliaria, al ejecutar elevados estándares de calidad, cumplimiento y servicio, se posicionará  como la mejor opción inmobiliaria del mercado generando de esta forma en los clientes y proveedores, un gran reconocimiento de marca y el establecimiento de relaciones a largo plazo y de mutuo crecimiento. http://www.aybinmobiliaria.com/

Burbujas Inmobiliarias en Colombia

BURBUJAS INMOBILIARIAS

Una de las principales premisas de la ecónomo es que estas son cíclicas. En Colombia llevamos  llevamos cerca de 14 años con una economía creciente. 
En la última década las economías mundiales se han visto afectadas por el mismo factor, las denominadas "burbujas inmobiliaria", si bien es claro el sector inmobiliario es uno de los sectores que más aporta al crecimiento económico de cualquier país en cuanto a la generación de empleos, rotación de créditos e inversiones directas, los gobiernos, constructores y bancos deberían estar alertas a los síntomas de una posible burbuja inmobiliaria.

Nobel insta a poner ojo a precios de vivienda Expertos consultados habían declarado que Robert Shiller sería uno de los ganadores del premio Nobel de Economía. La coyuntura internacional fue el factor decisivo para que se le diera el galardón al experto en el estudio de la volatilidad de los mercados financieros. ¿El gobierno colombiano debe preocuparse por el alza en el precio de la vivienda? Creo que el Gobierno sí se debe preocupar, porque esto colapsó la economía de Estados Unidos. Cuando pasó, las entidades siguieron otorgando préstamos riesgosos y eso al final generó una crisis. En mi país, se hizo una ley que exige como requisito que los bancos adopten una nueva política en contra de otorgar préstamos a personas que ya tengan, para no volver a caer en el error y eso es reflejo de que hoy en día, los reguladores del mundo no están dispuestos a apoyar el sobreendeudamiento. ¿Aquí puede pasar lo mismo? No puedo decir que estén en la misma situación, pero los precios dan la impresión de que el mercado inmobiliario emergente está presentando alzas y sospecho que es algo que pueda suceder en el futuro. En EE.UU. se trató de una burbuja masiva inmobiliaria y eso es más peligroso que en una o dos ciudades. Si solo una ciudad presentara burbuja no supondría un desastre para el resto del país. ¿Hay una gran expectación sobre qué va a hacer la Reserva Federal (FED) con su política monetaria, ¿es posible que le ponga fin? La (FED) ha dicho que va a cambiar sus tasas de interés y que se reducirán cuando el desempleo caiga por debajo de 6,5%, mientras que sobre el QE3 ha asegurado que se va a disminuir gradualmente, por lo que yo creo que llegará a su fin. El problema es que eso genera mucha preocupación por el impacto que puede tener en los distintos mercados, que ya se ve en el mercado bursátil y en la vivienda. ¿Qué riesgos hay? Hay escenarios que preocupan y es que cuando se haga, sobre todo en Estados Unidos volverán a caer los precios de la vivienda y las hipotecas perderán valor, y por eso la FED puede ver como su portafolio se vuelve rojo. Eso puede generar problemas políticos y financieros. ¿Europa está cerca de la recuperación? Sospecho que esto va a durar un tiempo largo y la razón para pensar que hayan tocado fondo es por las dudas sobre la austeridad, pero aún no se ve que se estén tratando de implementar estímulos. ¿Quiénes son los ganadores? Eugene F. Fama nació en Boston en el año de 1939, actualmente es profesor emérito de la Universidad de Chicago, en la especialidad de Finanzas. Lars Peter Hansen nació en llinois en el año de 1952 y se ocupa de la cátedra de Economía, Finanzas y Estadística en la Universidad de Chicago. Por último, Robert J. Shiller oriundo de Detroit, nació en 1946 y es profesor de la Universidad de  Yale, en New Haven. Los ganadores de este premio, dotado con ocho millones de coronas suecas (US$1,3 millones). Sus antecesores en el Nobel de Economía son los también estadounidenses Alvin E. Roth y Lloyd S. Shapley, que obtuvieron el galardón en 2012. El premio de Economía es el único Nobel que no fue incluido inicialmente en el testamento del creador de estos galardones, el científico y filántropo sueco Alfred Nobel.   El Banco Central sueco lo estableció en 1968 para celebrar su tricentenario y fue concedido por primera vez en 1969. El resto de premios se entregan desde 1901. Los estadounidenses dominan la lista de galardonados en esta categoría, ya que 17 de los 20 premiados en los últimos 10 años proceden del país del Norte.  ¿Por qué se lo ganaron? El premio Nobel de Economía se entregó a los estadounidenses Eugene Fama, de 74 años, y Lars Peter Hansen, de 60, de la Universidad de Chicago; así como Robert Shiller, de 67, de la Universidad de Yale. Los tres expertos estudiaron la variación de los precios de los activos,como acciones, bonos y vivienda, pero desde diferentes ángulos.  Fama determinó que es difícil predecir el alza o la baja de los precios en el corto plazo, pero dos décadas después Shiller concluyó que era posible hacer pronósticos para periodos de tres años o más. Hansen desarrolló un método estadístico con el fin de probar las teorías de la valoración de los precios de los activos.  El trabajo de Fama dejó entrever que es imposible que los individuos le ganen a los mercados. Su aportación revolucionó las inversiones y contribuyó al surgimiento de los fondos indexados. Shiller mostró que el funcionamiento del mercado no era tan nítido y que el comportamiento y las ineficiencias de las personas aumentaban las complicaciones. Hansen diseñó las herramientas estadísticas que contribuyeron a la continuación del debate. Fuente: http://www.laopinion.com.co/demo/index.php?option=com_content&task=view&id=430368&Itemid=32

Mercado inmobiliario de Bodegas

Bodegas, un mercado seguro y cambiante

La autopista sur, Bello, Girardota, el sur del Valle de Aburrá, Guarne y Rionegro son los principales lugares donde se están adeñantando proyectos de este tipo.

Paulo Gómez Flores, director comercial de Galería Inmobiliaria, afirma que este "es un mercado más bien quieto. Es una oferta y un campo que se está demorando en comercializar y casi no hay proyectos que se hayan lanzado últimamente.
Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia, agrega que en bodegas hubo mayor auge en los años 2008 y 2009, de ahí para adelante ha habido estabilidad.

Por su parte, Constantino Carvajal Ortiz, director de arrendamientos y avalúos de la firma Umbral, dice que las bodegas son los activos inmobiliarios más importantes en el mercado, "porque se valoriza muy bien, los clientes que las toman a título de arrendamiento son estables, la rentabilidad que se obtiene con este tipo de activos es mayor que la que uno obtiene por otros activos inmobiliarios", sostiene.

De otro lado, anota que las bodegas existentes que tienen mayor demanda están ubidadas en el sur del Valle de Aburrá, donde no hay lotes para ejecutar nuevos proyectos, contrario a lo que sucede en el norte, donde hay grandes bancos de tierras. "Fundamentalmente los precios más altos y la mayor demanda está en el sur del Área Metropolitana. No arranca definitivamente el norte y no registra la demanda que tiene el sur".

Características

Aunque en el centro de Medellín hay edificios cuyos primeros pisos se destinan para locales comerciales y los superiores para bodegas, estas últimas no cumplen con las características reales de esos inmubles, sólo hacen la tarea de almacenar mercancías.

El experto de la firma Umbral explica que uno de los requisitos es que este

espacio esté a nivel del primer piso, que tenga cierta resistencia en el suelo para almacenar determinada clase de productos; también con una capacidad alta de energía en kilovatios para mover ciertas industrias. Asimismo, con altura entre 12 y 14 metros, buena capacidad volumétrica, puertas altas de modo que puedan ingresar camiones para cargar y descargar las mercancías de los contenedores.

El precio de una bodega puede variar de acuerdo con sus características físicas, el valor comercial del suelo y si es un inmueble viejo o nuevo, entre otros aspectos.

Fuente: http://www.elcolombiano.com