En Colombia los
fondos inmobiliarios han sido una herramienta poco utilizada, explorada y
aplicada por el sector financiero, la literatura registra pocos o ningún caso
de éxito en la creación de estos modelos de inversión, lo mas cercano a la
inversión inmobiliaria ha sido la titularización inmobiliaria[1],
la cual presenta marcadas diferencias como la concentración en un solo
arrendatario, un solo activo, una vigencia definida y carencia de una
administración inmobiliaria adecuada. En Colombia se han dado pasos importantes
que incentivan la creación de estos vehículos financieros por parte de las
entidades reguladoras ya que son productos con una buena rentabilidad y de un
riesgo moderado para los inversionistas y ligado a esto se encuentra el
dinamismo que estos fondos podrían darle al sector inmobiliario en nuestro
país.
El primer paso que
se dio en Colombia y con el cual se pretendía fomentar la inversión se expresó
en el artículo 41 de la ley 820 del 2003[2],
con la cual el Gobierno Nacional tenía el propósito de incentivar la
construcción de vivienda de interés social, el artículo recita de la siguiente
forma:
Articulo 41. Fomento a la Inversión: con el
propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para
arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto,
serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de
arrendamiento de cada vivienda durante los diez años siguientes a su
constitución.
Así mismo, los fondos de inversión pueden
invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación del gobierno nacional, y
las rentas pagadas por estos fondos de inversión, originadas en cánones de
arrendamiento de cada vivienda durante diez años siguientes a su construcción,
serán renta exenta para el inversionista que la reciba.
Es claro que el
anterior artículo no fue lo suficientemente claro y por el contrario dejaba bastantes
vacios en la norma, pero fue el primer paso para la creación de los fondos
inmobiliarios, aunque no propiamente con este nombre.
En agosto del 2004,
el gobierno nacional expidió el decreto 1877 de 2004, “por el cual reglamenta
parcialmente el articulo 41de la ley 820 de 2003 y se adopta el marco
regulatorio de los fondos de inversión inmobiliaria”.
Con este Decreto el
Gobierno Nacional dio el paso más importante y el cual le permitiría en
adelante la creación de estos vehículos financieros, los artículos claves
tratados en el decreto 1877 fueron:
La definición de los
fondos inmobiliarios y los tipos de fondos que se pueden constituir en nuestro
país, de igual forma algunas definiciones claves como la de inversionistas, las
definiciones de vivienda de interés social y los topes dentro del cual se
encuentra la vivienda de interés social.
Por otra parte en
otro de sus artículos este Decreto define los activos en los que estos fondos
pueden invertir y los montos mínimos que pueden utilizar en la compra de
activos.
Posterior a la
expedición de este Decreto se inició el estudio de pre factibilidad del fondo
inmobiliario PEI, el cual entro en funcionamiento en el 2008. A finales del
2008 y comienzos del 2009 se creó Colombia Inmobiliaria.
[1] La titularización inmobiliaria aunque muy antiguo y regulado en
nuestro país, también ha sido muy poco utilizado como medio de apalancamiento.
[2] La Ley 820 del 2003 es la ley de arrendamiento de vivienda urbana, no
obstante en su artículo 41 llamado: fomento a la inversión se da el primer paso
al fomento de la inversión para entregar en arrendamiento.
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